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              首頁 產業 房產汽車: 隱性收費、影響征信……經營貸換房貸暗藏諸多風險

              隱性收費、影響征信……經營貸換房貸暗藏諸多風險

              2022-11-15 10:02:06 法治日報

              調查動機

              銀保監會近日公布了8張行政處罰罰單,其中5張罰單處罰原因涉及個人經營貸款違規流入房地產市場、個人經營貸款制度不審慎等。

              近年來,隨著國家對小微企業的支持力度加大和貸款市場報價利率逐步走低,多家商業銀行的經營貸利率下調至4%以下,低于多地首套房按揭貸款利率,且遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差,一些中介活躍在推銷經營貸的前線,忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸,聲稱可以省下一大筆利息。

              然而,真有這樣的好事嗎?經營貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風險?記者對此展開了調查。

              “我們可以代辦‘轉貸降息’,對您來說特別合適?!苯?,家住廣東省廣州市的王蕊(化名)接到一名從事資金周轉服務中介的電話。對方稱,相對于目前的房貸利率,經營貸利率低至3.2%左右,若選擇置換,每年可為她省下上萬元貸款利息。

              王蕊心動了。去年,她買了一套二手房,總價約250萬元,純商業貸款利率5.5%,月供超過8000元,感覺到壓力特別大。在聽到中介介紹的“經營貸置換房貸”辦法時,王蕊很快來了興趣。中介告訴她,經營貸是商業銀行針對中小企業或個體工商戶推出的貸款產品,目的在于減輕企業從事商業經營活動時的負擔,“房貸轉經營貸,都是通過正規銀行放款的,絕對安全”。

              據了解,辦理經營貸的基本條件,申請人必須是一家企業的法定代表人或者最大股東,且該公司經營資質要達到一年以上。目前市場上很多中介對于不符合資質的貸款人也宣稱,通過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。

              然而,記者近日調查發現,經營貸置換房貸,不僅存在諸多隱性收費,后續還有一系列未知風險,比如擾亂金融市場秩序、可能會對購房者征信產生不可逆的影響等。

              暗箱操作以貸換貸

              宣稱降低還貸成本

              記者采訪發現,有不少人收到過金融中介、房地產中介的推銷短信或電話,稱可以通過經營貸置換房貸達到降息目的。

              據了解,經營貸主要用于支持小微企業和個體工商戶的經營發展,貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高,而且融資門檻和利率較低,銀行向小微企業發放的貸款利率普遍在4%以下,一些銀行甚至可以做到3%左右,低于房地產市場首套房尤其遠低于二套房利率。

              一位銀行內部人士告訴記者,小微企業在申請經營貸時,銀行會要求企業營業執照至少滿一年,有實際經營地點,企業流水可以覆蓋貸款本息償還。此外,用于抵押的房產要結清之前的貸款。

              但這些限制條件在一些中介看來并非難事。

              北京市某房地產中介公司貸款專員李女士向記者介紹,房貸通常通過以下操作手法轉換成經營貸:假如你手上有200萬元房貸,想要提前還款卻沒有充足資金,中介會先把還房貸的錢借給你,你還清房貸后,房產得以解押。之后,中介會讓你以該房產作為抵押物向銀行申請經營貸款,等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務。最后,你名下擁有經營貸,同時按期支付經營貸的利息。

              “與房貸相比,經營貸都是先息后本,每個月還的都是利息,還貸壓力會小很多?!崩钆空f,“如果名下沒有公司,我們會負責幫你辦,經營流水、地點等資料也能操作,銀行審核基本都能過,后續也不會有風險,只需要付一定的手續費即可,手續費一般是貸款額的1%左右?!?/p>

              隱性收費不可小覷

              實際負擔可能增加

              “轉貸降息”,這個宣稱能減少數十萬元利息的誘惑,是否暗藏陷阱呢?

              在和多位中介溝通后,記者了解到,經營貸置換房貸,不僅存在諸多隱性收費,后續還有一系列未知風險。

              “以貸款金額200萬元、經營貸貸款時間5年計算,中介費至少要2萬元,過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬元左右,粗略估算辦經營貸成本就要超過10萬元?!眮碜园不帐∷拗菔械姆康禺a中介牛奇(化名)介紹道。

              他舉例稱,若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計算,200萬元房貸每月月供1.25萬元,利息總額175.65萬元;假如5年期經營貸年化利率3.7%,每月月供6167元??瓷先ッ吭略鹿┛梢怨澥?333元,卻忽略了本金帶來的壓力,經營貸先息后本,前面償還的都是利息,5年后需一次性歸還本金200萬元,到時如果一下子拿不出這么多錢怎么辦?

              “相比于房貸長達二三十年的還貸款周期,經營貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后,貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現金流支撐,購房者就要面臨違約風險。雖然可以走新一輪流程重新貸款,但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊,能否重新獲得貸款也是未知數?!迸F嬲f。

              “在經營貸置換房貸過程中,一些中介只告訴購房者好處,而選擇性不說存在的風險,甚至在運作過程中提出增加服務費。購房者真得三思而后行?!迸F娓嬖V記者,如果條件允許,正常通過銀行提前還房貸,要比用經營貸置換房貸更安全、更省錢。

              值得注意的是,記者調查發現,目前想提前還房貸也不容易。

              來自北京市豐臺區的王潔(化名)去年8月購入一套房產,貸款260萬元。最近她想提前還款,卻發現通過銀行App申請線上提前還貸業務時困難重重,銀行工作人員解釋稱“系統升級出現bug”,需要和銀行預約線下提前還款。

              來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類似問題。記者還注意到,即便能夠成功申請到提前還貸,流程也很復雜,如果銀行不支持App或網站辦理,那么線下辦理流程更煩瑣,有時需要花費幾個月時間。

              短貸長投違反約定

              或存在流動性危險

              對于購房者來說,經營貸置換房貸,雖然表面上看能降低資金成本,但可能會對自身征信產生不可逆的影響。

              “在許多中介的運作下,經營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多,但這中間存在續貸行為,比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料,接受一次審核。風險恰恰藏于其中,中介幫忙辦理的材料均系偽造,經不住多次審查?!迸F嬲f。

              華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認為,將經營貸置換為房貸,以獲取利差,違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途,借款人未經貸款銀行同意,將經營用貸款挪作購房,依據民法典相關規定,貸款銀行有權提前收回貸款或解除合同。

              “貸款銀行提前收回貸款,購房人的還款壓力會大幅增加。因經營貸期限較短,購房貸款期限長,經營貸轉房貸會造成短貸長投,這會給購房人形成流動性危險?!睏钋诜ㄕf。

              北京瀛和律師事務所律師胡云云告訴記者,國家明令禁止企業經營貸資金進入樓市,中國銀保監會多次下發通知“禁止經營類貸款違規進入樓市”。經營類貸款進入樓市后一旦被查處,銀行可能會收回貸款,影響個人征信,甚至有被認定為貸款詐騙或合同詐騙的風險。

              刑法規定,以欺騙手段取得銀行貸款,給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金。

              為了維護房地產市場健康發展,防止經營貸違規流入樓市,有關部門一直在行動。

              2021年7月28日,中國銀保監會辦公廳等聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,要求銀行機構加強借款人資質核查,加強經營用途貸款“三查”,落實各項授信審批要求,不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。

              與此同時,從去年下半年開始,金融監管部門有序調整樓市金融監管政策,全國房貸利率進入調降期。尤其今年以來,央行多次下調貸款市場報價利率并降低房貸利率下限,推動全國各地房貸利率大幅度調降。

              “監管部門應加強貸款信息共享,及時了解經營貸款的具體流向,發現違規流入房地產市場的,要立即查處,并予以處罰,包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關注客戶資金流向,對可疑的資金流動,要及時向監管部門報告,對于違規流入的,該提前收回的,應提前收回經營貸。中介及購房者要有守法、守紀的觀念,不貪圖小利而違規違法?!睏钋诜ㄕf。

              責編:周曉明

              來源:法治日報

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